法律諮詢-梁雨安律師

一、 本人承辦的房屋買賣糾紛案件中，該案買方主張買受系爭房屋後，該系爭房屋於颱風季時，雨水從二樓外牆滲漏進二樓房屋地板造成漏水，並檢附相關漏水瑕疵的照片，依民法第359條起訴請求賣方減少價金。

二、 成屋買賣交易中:

(一) 最常見的瑕疵主要有兩個，漏水(壁癌)和海砂屋(氯離子超標)，關於買方就房屋瑕疵之「權利保障部分」，係規定於民法第354條第1項之物之瑕疵擔保，常見的法律效果為民法第359條之減少價金或解除契約。

(二) 瑕疵主張的時間部分，則有民法第365條第1項之發現瑕疵起6個月，或交屋後5年之時效。

(三) 關於漏水之瑕疵，實務上法院會送鑑定機關鑑定相關的修繕費用，除非該漏水已經達到瀑布的程度，不然通常是依照鑑定機關之鑑定報告的認定判賠減少價金，不會有交易價值減損或解除契約的問題。

(四) 但海砂屋認定上就有些不同了，所謂的海砂屋，是指房屋的鋼筋混凝土結構的氯離子含量超過標準值(0.3 kg/m3或0.6 kg/m3，看房屋建成的時間)，而產生混凝土剝落、鋼筋裸露等影響房屋結構安全之情形，海砂屋算是房屋買賣交易公認的嚴重瑕疵，除可用以解除買賣契約外，如買方不要解約而要求減少價金時，該減少的額度通常可達交易價的2到3成，且如刻意隱瞞海砂屋的瑕疵，可能另有成立刑法第339條第1項詐欺罪的可能。

三、 於上開案例中，法院審理時，雙方雖會同鑑定機關前往房屋的現場進行履勘，但買方拒絕繳納後續鑑定費，故未再進行後續之鑑定程序，於該案，我代理賣方答辯如下:

(一) 買方主張於7月颱風季發現漏水，但其起訴的時間點為隔年的2月初，已經超過民法第365條第1項之6個月除斥期間。

(二) 系爭房屋為20年中古房屋，應當可預見系爭房屋可能有一般中古老舊房屋之損耗、老化現象，而漏水、壁癌等問題，實乃一般中古老舊房屋所常有之屋況，則買方於簽約時應就系爭房屋之現況予以檢視，且系爭房屋2樓外牆及平台明顯可見修繕補漆之舊痕跡，足見買方對系爭房屋2樓外牆具有瑕疪之狀況，應屬知悉，則兩造於買賣契約中既同意以系爭房屋之現況交屋，賣方就系爭房屋2樓外牆之瑕疪自不負物之瑕疵擔保責任。

(三) 買方自行拍攝的照片，該照片不排除有經過影像軟體後製之可能，退步言之，縱認該照片尚屬可信，然該照片之牆壁上水漬，亦可能係隔壁房屋之漏水所致，仍不足證明系爭房屋本身有漏水之瑕疵，買方既未善盡舉證之責，則基於舉證責任分配之法理，買方自應受敗訴之判決。

上開答辯主張業經法院採納而判決買方敗訴，進而協助我方獲得免賠的勝訴判決。

四、 中古屋買賣如買方要主張漏水瑕疵，程序上，最好於交屋後六個月內起訴，實體上，則因買方須就房屋漏水部分負舉證責任，故起訴書上原則會先檢附相關漏水照片的證據，並於起訴後，再請法院另行送請鑑定，以釐清該房屋本身有無漏水?如有漏水，則該漏水之修補費用為何?之本案關鍵事實，但老實說鑑定費用並不便宜，雖鑑定費用於勝訴後是可向賣方請求，但該費用買方仍須先墊，如買方不願支付，則法院通常會基於舉證責任在於買方之考量，進而判決買方敗訴，由此可見，舉證之所在，敗訴之所在這句法律上的名言，在訴訟實務攻防上確實具有極高之重要性，又，考量鑑定費用昂貴及打官司耗日費時之特性，故如果法院有安排調解，也是可以去談看看，如果能談成，少跑些法院，也是好的。

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