法律諮詢-梁雨安律師

一、本律師自103年律師執業至今已10年多，處理的多是訴訟為主，但也曾在107年左右，為強化契約這塊，有進入工研院當了近一年的法務律師 (工作內容即為審視契約)，當時看了約300份契約，大幅提升審約熟悉度和敏銳度。

二、 以下就依照審約經驗，簡單說明關於契約的幾個要點，契約分為三大部分，分別為

(一) 當事人(簽約雙方)審約應注意的地方:

1.對方為自然人：

①應注意對方是否有權利處分履約標的 (例如:簽租約時，確認對方是否為房屋之所有權人，如不是，則對方是否有權代理所有權人簽約，以避免簽約後，被所有權人主張租約不成立)。

②簽約人欄位除姓名外，應有身份證字號、電話、地址等資料。

2.對方為法人：

①應注意對方是否為法人的負責人，用印時是否有蓋公司大小章(公司章+負責人章)。

②對方公司狀態是否正常(可去網路上查詢公司分公司資料，如發現對方公司已顯示停業、歇業、解散、清算，即表示該公司不可能有履約能力)。

③簽約人欄位除公司名稱、負責人名稱外，應有統一編號、電話、地址等資料。

(二)主契約條款審約應注意的地方(挑幾種常見的類型):

1.租賃契約

①租金金額、租賃標的、押租金。

②違約效果、可否提前終止租約、其他可解除租約之約定。

③有無公證約定 (公證後可不經法院判決直接為強制執行)。

2.不動產買賣契約

①買賣之不動產地號建號。

②買賣價金給付之時間(簽約、用印、過戶、尾款)和方式。

③物之瑕疵擔保(海砂屋、漏水)。

④特別條款有無約定現況交屋(現況交屋對買方較為不利)、有無約定貸款無法核貸可無條件解約。

⑤違約條款。

3.保密契約(NDA)

①保密標的之範圍

②保密契約何時生效、保密契約維持時間、有無特別約定永久保密。

③違約保密約定之違約條款、除外條款。

④返還或銷毀保密標的資料之約定。

4.合作意見書(MOU)

①先分有拘束力及無拘束力部分。

②有拘束力之效果範圍及解約條款。

③無拘束力之契約維持時間。

④有無自動續約條款。

(三) 一般條款審約應注意的地方:

1.一般契約條款通常有以下幾種

①生效日期-本契約自何時開始正式生效。

②權益轉讓-除非書面同意，不然契約之權利義務不得轉讓。

③契約修改-除非書面同意，不然契約不得修改。

④一部無效-部分條款依法被認為無效時，其他條款仍應繼續有效。

⑤完整合意-本契約構成雙方對本案完整之合意，本契約生效前之其他協議，對雙方均無拘束力。

⑥不可抗力-因天災或其他不可歸責於一方之事由，致其不能履行本契約或不能照本契約履行者，該方免給付義務或不負遲延責任。

⑦合意管轄-若因本契約而涉訟時，雙方合意之管轄法院。

⑧契約份數-本契約壹式貳份，由甲乙雙方各執乙份為憑。

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